К сожалению, рейдерские захваты квартир в Москве и других городах нашей страны давно стали животрепещущей проблемой. По всей России мы выявили сотни пострадавших от рук мошенников и аферистов. Среди потерпевших – и семьи, и одинокие люди, особенно самого уязвимого, пожилого возраста. К счастью, последнее время в судах столицы складывается позитивная судебная практика по привлечению к уголовной ответственности виновников отъёма жилья у граждан РФ.
Мы хотели бы поделиться с вами, с чего началась эта история и как члены Комиссии по борьбе с коррупцией повлияли на ситуацию, сложившуюся в настоящее время.
Аналитический взгляд на проблему рейдерских захватов квартир
Для Комиссии по борьбе с коррупцией это дело в активном формате началось в 2019 году, когда под руководством депутата Московской городской думы, телеведущей канала «Звезда» Наталии Метлиной была сформирована рабочая группа по проблеме рейдерства в сфере жилой недвижимости. Члены рабочей группы приступили к разработке законопроекта, способного защитить российские семьи от потери жилья и устранить противоречивую судебную практику.
В рабочую группу вошли члены комиссии по борьбе с коррупцией – кандидат юридических наук Оксана Филачёва и директор правозащитной организации Елена Евсеева, более 10 лет занимающиеся темой рейдерских захватов квартир через различные схемы.
Проведённая аналитическая работа, основанная на исследовании более 500 реальных дел, как гражданских, так и уголовных, выявила системность проблемы рейдерских захватов квартир. Это криминальное направление «работы» мошенников и аферистов различного уровня затрагивает одну из основ жизни общества – жилище, потеря которого приводит к значительным последствиям для здоровья, проблемам с работой, учёбой, отдыхом, вступлением в брак и рождением детей.
Как происходили рейдерские захваты квартир
В результате анализа членами рабочей группы была выявлена самая распространённая схема отъёма жилой недвижимости, распространённая по всей России с начала 2000-х.
Всё начиналось с приобретения по заниженной в несколько раз цене не выделенных в натуре долей квартир, домов и даже комнат в коммунальном жилье, находящихся в праве на объект жилой недвижимости. Причём не обязательно доля должна была быть заметной – преступникам хватало и 1/60 от общей площади квартиры, попавшей в их планы.
После этого в дело вступал основной инструмент рейдерского захвата квартиры: для собственников жилья создавались невыносимые условия жизни. В ход шло любое физическое и психологическое насилие, которое делало невозможным нормальное существование граждан, проживающих в своих квартирах на законных основаниях. Для этого, например, в квартиры силовыми методами вселялись так называемые «профессиональные соседи» – люди, создававшие проблемы для законных жильцов. Они мусорили, устраивали в квартирах свалки, вели антисанитарный образ жизни, нередко избивали собственников. Чаще всего всё это происходило на глазах детей.
Цель у мошенников была одна: чтобы не выдерживавшие морального и физического давления собственники жилья на кабальных для себя условиях продавали рейдерам свои квартиры либо выкупали микро-доли захватчиков по завышенным ценам.
В каждом случае такие схемы рейдерских захватов квартир занимали около полугода. За это время рейдеры получали миллионные прибыли, а собственники жилья – семьи с детьми, пожилые и одинокие люди – в лучшем случае значительно ухудшали свои жилищные или финансовые условия, а в худшем – теряли здоровье и даже жизни.
Что происходило с уголовным преследованием рейдерского захвата квартир в 2010-е годы
Первоначально тактика рейдеров оправдывала себя. На обращения в правоохранительные органы чаще всего следовали отписки и нежелание сотрудников полиции вмешиваться в «гражданско-правовые отношения». Законным собственникам жилья буквально некуда было податься.
В 2015 году общественными группами с участием Оксаны Филачёвой и Елены Евсеевой были проведены круглые столы в Росреестре, Мосгордуме, Государственной Думе РФ, в Федеральной нотариальной палате. Проблема была признана на федеральном уровне.
Стала меняться судебная практика гражданских судов, которые отказывали рейдерам во вселении в квартиры. В Москве были возбуждены уголовные дела на собственника более 100 долей, Руслана Махутова – он в итоге получил 10 лет лишения свободы с отбыванием наказания в колонии общего режима.
В это же время Оксана Филачёва выступала на стороне потерпевших от рейдерских захватов квартир. Широкую известность, в первую очередь благодаря СМИ, получило дело банды бывшего участкового Евгения Макарова, имевшего 23 доли в праве на квартиры москвичей. В итоге Макарова приговорили к 9 годам лишения свободы.
Сюжет в программе «Вести» на канале «Россия 1» о приговоре Евгению Макарову, с комментарием Оксаны Филачёвой
Не меньший резонанс был у уголовного дела директора компании «Территория недвижимости» Артура Богомолова, использовавшего выдачу займов под непосильный процент как инструмент принуждения к продаже квартиры якобы с возможностью выкупа. Богомолову в итоге было назначено 12,5 лет лишения свободы.
Судебная практика по рейдерскому захвату квартир к концу 2010х годов
Благодаря в том числе и нашей работе, к 2019 году стала появляться позитивная для пострадавших судебная практика. Суды начали отказывать рейдерам во вселении в квартиру, несмотря на наличие права собственности на доли недвижимости. Суды указывали, что фактически приобретена доля, которую нельзя выделить в натуре. При этом рейдеры не связаны родством с приоритетными собственниками квартиры, в связи с чем совместное пользование недвижимостью невозможно.
Но были и другие судебные решения, помогавшие в рейдерских захватах квартир. В соответствии с такими решениями рейдеров вселяли в квартиры, определяя порядок пользования жильём. В реальности получалось, что квартира, предназначенная для проживания семьи, превращалась в коммунальное жильё, что приводило к массовым и грубым нарушениям прав и свобод граждан в области конституционных прав на жилище, к вторжению в частную жизнь семьи, отсутствию безопасности, существенному ухудшению жилищных условий.
Увеличивающееся количество судебных отказов во вселении отняли у рейдеров основной инструмент принуждения к сделке – вторжение в квартиры и истязание проживающих в ней собственников, заставили искать их другие инструменты для рейдерских захватов квартир. Для многих мошенников такими инструментами стали займы в микрофинансовых организациях под залог жилья – квартир, домов, долей в праве на квартиру или дом.
Приговоры судов по рейдерским захватам квартир из 2020-х годов
Усилия членов Комиссии по борьбе с коррупцией и правоохранительных органов не прошли бесследно. За последние несколько лет нам удалось добиться осуждения нескольких организованных групп, занимавшихся в числе прочего рейдерскими захватами квартир москвичей и жителей других городов.
Приведём несколько наиболее показательных примеров.
Приговором Черемушкинского районного суда г. Москвы от 26 января 2023 года (с учётом апелляционного определения судебной коллегии по уголовным делам Московского городского суда от 25.12.2023 г.) Павел Доценко был признан виновным по ст.ст. 159 ч.3, 163 ч.3 пп. «а, б» УК РФ и осуждён к 8 годам 6 месяцам лишения свободы. Кроме него тем же приговором к различным срокам лишения свободы осуждены Махмудов Ш.Н., Доценко П.В., Носова О.Х. и Федас Э.М. Потерпевшие в рейдерских захватах квартир, пострадавшие от рук рейдеров, шли к такому приговору долгих семь лет. Одну из потерпевших семей по этому процессу, Беляевых, на этом процессе представляла Оксана Филачёва. Осуждённые занимались мошенничеством и вымогательством, добиваясь своих целей с помощью займов. Так, потерпевший Беляев оформил займ на 270 000 рублей, подписав в результате обмана в пользу одного из членов организованной группы договор купли-продажи на 1/5 квартиры. Эту долю (1/5) мошенники раздробили на две части, 1/50 и 9/50, и оформили их на своих сообщников, одним из которых был как раз Павел Доценко. Последний непосредственно оказывал психологическое и физическое давление на владельцев квартир, используя для этого принудительное вселение, угрозы физической расправой, избиения совладельцев и прочие неправомерные методы. Всего ему было инкриминировано 22 аналогичных эпизода.
Сюжет в программе «Вести» на канале «Россия 1» о приговоре Павлу Доценко, с комментарием Оксаны Филачёвой
28 августа 2024 года Хорошёвским судом г.Москвы был вынесен приговор по пп. «б, в» ч.2 ст.179 УК РФ Антону Кондыреву, Олегу Царёву и Виктору Зайцеву. Интересы потерпевших в этом деле представляла член рабочей группы по проблеме рейдерства в сфере жилой недвижимости и член нашей Комиссии по борьбе с коррупцией Елена Евсеева. Подсудимые признаны виновными в принуждении к совершению организованной группой сделок в отношении недвижимости (квартир) под угрозой применения насилия и с применением насилия, а также повреждения чужого имущества. Им назначено наказание в виде лишения свободы на разные сроки. Кондырев, Царёв и Зайцев принуждали собственников квартир продавать им доли в недвижимости по заниженной и невыгодной стоимости. Для давления на потерпевших в ходе рейдерских захватов квартир использовались такие методы, как подселение «профессиональных соседей», угрозы, порча имущества, антисанитария в местах общего пользования и т.д.
11 сентября 2024 года Кунцевский суд г. Москвы приговорил к различным срокам лишения свободы организованную группу, получившую когда-то название самарской группировки. Состояла она из Лилии Бернат, приговорённой ныне судом к 7 годам 6 месяцам лишения свободы, Виктории Епифанцевой (5 лет лишения свободы с отсрочкой), Эдуарда Игнатьева (5 лет 5 месяцев лишения свободы) и Юлии Шахновой (6 лет 11 месяцев лишения свободы). Они были признаны виновными в принуждении к сделкам с недвижимостью, вовлечении в преступную деятельность несовершеннолетних, а также в умышленном повреждении имущества. Здесь потерпевших в ходе рейдерских захватов квартир также представляла Оксана Филачёва. В данном случае особенностью дела стало использование в качестве «профессиональных соседей» несовершеннолетних – детей из многодетной семьи подсудимой Виктории Епифанцевой. Не достигшие возраста уголовной ответственности дети избивали членов семьи собственника квартиры, провоцировали конфликты, чувствуя вседозволенность в связи со своим несовершеннолетием.
Сюжет программы «Вести» на канале «Россия 1» (Епифанцева и др.) с комментарием О.Филачёвой
Сюжет программы «Вести» на канале «Россия 1» с комментарием О.Филачёвой по приговору Епифанцевой и др.
Подобных групп, действующих в одной только Москве по схожим схемам – сотни. Они действуют организованно, роли распределены. Из проведённых среди потерпевших опросов следует, что в разработке методик рейдерам для принуждения к сделке задействованы профессиональные психологи и люди, которые работают в соцсетях. У преступников налажены связи с органами опеки и попечительства, рейдеры пишут клеветнические заявления на родителей, проживающих в квартирах. Подключены к рейдерству и некоторые сотрудники правоохранительных органов, которые или бездействуют, или помогают рейдерам вселяться без решения суда. Есть и регистраторы Росреестра, и нотариусы, оформляющие сделки без согласия органов опеки и попечительства и остальных собственников квартир. Существуют и судьи, убеждённые в том, что вселение посторонних людей в квартиры, превращение жилья в ночлежку не противоречит законодательству и не нарушает ничьих конституционных прав.
Работа по пресечению рейдерских захватов квартир и законопроект о запрете продажи долей посторонним людям
Депутат Московской городской Думы Наталия Метлина, о которой шла речь в начале нашего кейса, приняла в тревожной истории с рейдерскими захватами квартир самое живейшее участие. Именно к ней обращаются потерпевшие, которые не смогли добиться справедливости в правоохранительных органах, чьи дела волокитятся или просто не возбуждаются. Всего по этой проблеме к депутату на сегодняшний момент обратилось более 600 человек.
Наталия Метлина и её рабочая группа формируют базу людей, участвующих в рейдерских захватах жилья, по результатам приёмов и анализа поступившей информации – документов, опросов свидетелей, решений судов. Это помогло очень многим пострадавшим, поскольку одни и те же лица появляются в разных историях: скупают доли, выдают займы, оформляют ренты, после которых пожилые люди быстро уходят из жизни.
В качестве успешного примера дела с потерпевшей пожилого возраста и навязанной ей обманным путём рентой стало дело Нины Зарубиной, пенсионерки из Москвы. При помощи юриста, члена нашей Комиссии Оксаны Филачёвой, потерпевшей удалось отстоять свою квартиру от притязаний мошенников. Помогло этому и пристальное внимание к ситуации средств массовой информации, и включение в работу органов прокуратуры.
Сюжет на канале «Россия 1», программа «Вести» с комментарием Оксаны Филачёвой по делу Нины Зарубиной
Сюжет на канале «Россия 1», программа «Вести», с комментарием Оксаны Филачёвой по окончательному решению суда
Между тем криминальный мир совсем не отказался от своих притязаний на жильё простых граждан. К счастью, правоохранительные органы обращают на это всё больше внимания. Так, в конце октября 2024 года в Москве было возбуждено уголовное дело в отношении группы лиц, на протяжении нескольких лет выдававших физическим лицам микрозаймы под залог квартир, и лишавших пострадавших впоследствии их недвижимости. Среди потерпевших – немало пенсионеров.
Преступные сообщества продолжают свою работу, наживаясь на горе простых семей, одиноких и пожилых людей. А разработанный рабочей группой депутата Наталии Метлиной законопроект № 42326-8 о прямом запрете продажи долей в праве посторонним людям, поддержанный всеми депутатами Московской городской думы прошлого созыва, с 15 декабря 2021 года пылится в Государственной Думе РФ. Как нам кажется, учитывая нарастающую криминализацию рынка жилья и беспардонные рейдерские захваты квартир по схемам, разработанным ещё 20 лет назад – это недопустимая бездеятельность и прямое попустительство преступному рейдерскому сообществу.
Законопроект № 42326-8 уникален ещё и тем, что является лакмусовой бумажкой на коррупционность – кто против законопроекта, тот очевидно поддерживает рейдерское сообщество.
Очень надеемся, что работа депутата Наталии Метлиной и членов Комиссии по борьбе с коррупцией не будет проведённой впустую, и очень важный для нашей борьбы законопроект по противодействию рейдерским захватам квартир будет принят в самое ближайшее время!