Долевое рейдерство

Этой осенью мы подготовили и представили Президенту РФ В.В. Путину Доклад, освещающий острую проблему долевого рейдерства квартир в России. Эта проблема, как мы считаем, требует особенного внимания и специальных мер противодействия, поскольку затрагивает миллионы граждан, теряющих жилье, здоровье и благополучие.

Объективно долевое рейдерство, о котором мы уже рассказывали, чрезвычайно опасно, поскольку:

Негативно влияет на положение тысяч семей и граждан РФ и ставит под сомнение существование самого понятия отдельного жилья. Квартирное рейдерство, основанное на незаконной регистрации права собственности на не выделенные в натуре доли в праве на неделимые объекты жилой недвижимости (квартиры, дома, комнаты), приводит к превращению отдельного жилья для семьи в коммунальные бараки, где проживают люди, не связанные никакими родственными узами.
Вызывает нарастание недовольства и протестных настроений. Отсутствие справедливости в правоохранительных органах и судах, игнорирование действующего законодательства и прав граждан приводит к формированию протестных настроений в обществе и недоверию к властным структурам.
Угрожает социальной стабильности в обществе. Неудовлетворенность граждан жилищной политикой государства, допускающего захват квартир рейдерами, подрывает социальное и политическое спокойствие в стране.

Данный доклад имеет важное значение для выявления масштабов проблемы, освещения коррупционной составляющей и призыва к изменению законодательства. Подготовленные нами аналитические материалы демонстрируют, что долевое рейдерство распространено по всей стране и затрагивает все слои общества. Кроме того, становится очевидным, что квартирное рейдерство немыслимо без коррупции в различных государственных структурах (Росреестре, нотариате, судах, полиции и прокуратуре), и с этим нужно что-то делать. Наш доклад призывает к принятию срочных мер по изменению законодательства, которое в настоящий момент фактически легализует долевое рейдерство и не защищает права граждан.

Сюжет о долевой квартирном рейдерстве на канале ТВЦ, с комментариями депутата Наталии Метлиной и юриста Оксаны Филачёвой

Роль Росреестра в проблеме долевого рейдерства

Росреестр, незаконно регистрируя право собственности на невыделенные в натуре доли в праве на неделимые объекты жилой недвижимости, очевидно нарушает нормы Гражданского кодекса РФ. Регистраторы не учитывают, что неделимая вещь (квартира, дом) не может быть разделена на доли без изменения её назначения.

Кроме того, Росреестр подменяет статью 252 ГК РФ, регулирующую выплату компенсации за долю, статьёй 250 ГК РФ, относящуюся к выделенной в натуре доли.

Регистраторы не проверяют содержание договоров купли-продажи/дарения на соответствие закону, что приводит к регистрации прав на основании незаключенных, беспредметных договоров. При этом дополнительно в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не учитываются родственные связи совладельцев квартир, что фактически уничтожает понятие семьи и отдельного жилья для неё.

В результате незаконных действий Росреестра:

возникает криминальный рынок долей в праве на жилую недвижимость;
создаются «квартиры-бараки»;
нарушаются конституционные права граждан – в частности, право на достойную жизнь, неприкосновенность жилища и уважение семейной жизни.

Судебная практика по долевому рейдерству квартир

К сожалению, уже довольно длительное время суды выносят противоречивые решения по делам о долевом рейдерстве квартир, игнорируя нормы права, подлежащие применению. Суды часто признают за рейдерами право вселяться в квартиры даже без согласия остальных совладельцев, не учитывая неделимость объекта недвижимости, игнорируя невозможность совместного проживания в квартире людей, не связанных родством. А отказывая во вселении, судьи выносят решения о выплате рейдерам компенсации за пользование долей, не предусмотренную законодательством. Отдельные судьи, вполне возможно, лоббирующие интересы криминальных группировок рейдеров, создают благоприятную обстановку для правового закрепления рейдерских интересов.

При этом многие суды не учитывают, что, согласно разъяснениям Конституционного суда, в самом имуществе долей нет — есть доли только в праве на это имущество. Поэтому рейдеры покупают долю в праве, а семья покупает квартиру в общую долевую собственность по согласию друг с другом.

Сюжет в программе «Вести» на канале «Россия 1» с комментарием юриста О.Филачёвой по ситуации вселения в однокомнатную квартиру, где проживает мама и её несовершеннолетний ребёнок, постороннего человека

В результате действий судов:

рейдеры получают легитимные основания для захвата квартир. Судебные решения, вселяющие рейдеров в квартиры, становятся инструментом вымогательства и принуждения к кабальным сделкам.
усиливается недоверие к правосудию. Противоречивая судебная практика и неправосудные решения по случаям долевого рейдерства квартир в пользу рейдеров подрывают доверие к судебной системе и государству.
создается впечатление высшей юридической силы решений регистратора. Суды часто ссылаются на решения Росреестра как на нечто, не подлежащее отмене, что создает впечатление, что Росреестр является надгосударственной структурой.

Нотариат в схемах долевого рейдерства квартир

Многие нотариусы, зная о незаконности сделок с невыделенными в натуре долями, заверяют договоры купли-продажи/дарения, в которых отсутствует предмет договора (индивидуализированные характеристики недвижимости), не учитывают неделимость объекта, отсутствие согласия всех совладельцев и невозможность совместного проживания. При этом нотариусы не учитывают, что отдельная квартира предназначена для проживания одной семьи, а не для коммунального заселения.

Плюс ко всем прочим проблемам, нередко нотариусы подменяют статью 252 ГК РФ, регулирующую выплату компенсации за долю, статьей 250 ГК РФ, относящуюся к выделенной в натуре доли.

В результате действий отдельных представителей нотариата в долевом рейдерстве:

рейдеры получают легитимные документы для захвата квартир: Нотариальные удостоверения незаконных сделок с долями в праве создают видимость законности действий рейдеров.
усиливается безнаказанность рейдеров. Нотариусы фактически становятся соучастниками схем долевого рейдерства квартир, способствуя безнаказанности преступников.

Неэффективность контроля прокуратуры в ситуациях долевого рейдерства квартир

К сожалению, прокуратура, несмотря на свои полномочия по надзору за соблюдением законов, уклоняется от рассмотрения проблемы долевого рейдерства. Вместо того, чтобы проводить собственные проверки действий Росреестра, пересылает жалобы граждан в Росреестр, фактически устраняясь от исполнения своих обязанностей.

Отдельной проблемой становится вынесение противоречивых постановлений по делам о долевом рейдерстве, в которых прокуратура то признаёт наличие состава преступления, то отказывает в возбуждении дела.

Как итог:

рейдеры остаются безнаказанными. Бездействие прокуратуры позволяет криминальным структурам продолжать свою противоправную деятельность, не опасаясь наказания.
усиливается недоверие к органам правопорядка. Неэффективность прокуратуры в борьбе с долевым рейдерством подрывает доверие граждан к правоохранительной системе.

Комментарий юриста О.Филачёвой по ситуации незаконного вселения в квартиру семьи Сулоевых

Участие полиции в схемах долевого рейдерства квартир

Полиция часто бездействует, не реагируя на вызовы граждан о нападении рейдеров. Не возбуждает уголовные дела по фактам самоуправства, вымогательства, истязания, хотя это входит в её компетенцию. Нередко полиция становится на сторону рейдеров, игнорируя их противоправные действия. При этом сотрудники полиции зачастую некомпетентны в вопросах долевого рейдерства, не понимают сути проблемы и не умеют адекватно реагировать на происходящее.

В результате действий (и бездействия) полиции:

рейдеры чувствуют безнаказанность. Отсутствие должного реагирования со стороны полиции позволяет преступникам продолжать свои незаконные действия с большей уверенностью.
увеличивается число пострадавших. Бездействие полиции ведет к росту числа граждан, ставших жертвами долевого рейдерства квартир.

Игнорирование проблемы долевого рейдерства квартир Следственным комитетом РФ

Следственный комитет РФ, в подследственность которого входят такие преступления, как самоуправство, вымогательство, принуждение к сделке, полностью игнорирует проблему долевого рейдерства.

Отсутствует практика возбуждения уголовных дел в отношении нотариусов, адвокатов и приставов, участвующих в рейдерских схемах.

Сотрудники СК РФ зачастую некомпетентны в вопросах долевого рейдерства, не понимают сути проблемы, не умеют адекватно реагировать на происходящее.

В результате действий (а точнее, бездействия) СК РФ:

рейдеры получают возможность безнаказанно грабить граждан. Отсутствие действенной реакции со стороны СК РФ влечёт за собой вседозволенность преступников.
усиливается недоверие к правоохранительной системе. Игнорирование проблемы долевого рейдерства квартир со стороны СК РФ подрывает доверие граждан к полиции, следственному комитету, прокуратуре и судам.

Сюжет в программе «Вести» на канале «Россия 1» с комментарием О.Филачёвой по ситуации семьи Сенкевич

Схемы долевого рейдерства квартир

Для достижения своих целей рейдеры используют различные способы и средства:

Профессиональные соседи. В жилища потерпевших заселяются специально подобранные многодетные семьи, дети из детских домов, люди с криминальными наклонностями, иностранцы. Их «работа» – делать жизнь владельцев квартиры/дома невыносимыми для совместного проживания. В итоге владельцев вынуждают либо продавать свои доли по чрезвычайно заниженным ценам, либо выкупать доли у захватчиков по очевидно завышенным расценкам.
Человеческие слабости. Для принуждения людей к продаже долей рейдеры не брезгуют ничем – подсаживают на наркотики, спаивают, обременяют долгами.
Фиктивные родственные связи. Рейдеры фиктивно признают отцовство, женятся, чтобы вселить в квартиру своих «родственников».
Физическое и психологическое принуждение. Рейдеры обвиняют законных владельцев недвижимости в алкоголизме, наркомании, грозят убийством, связями в правоохранительных органах и судах. Нередки случаи применения насилия в форме побоев и других издевательств.

Сюжет программы «20 минут» (с комментарием О.Филачёвой) о квартирных рейдерах и способах захвата ими квартир москвичей

В результате рейдерской деятельности:

растет число бездомных, искалеченных, убитых людей. Рейдерская деятельность приводит к трагическим последствиям для граждан, теряющих жилье, здоровье, а в некоторых случаях и жизнь.
усиливаются социальные конфликты. Рейдерские схемы приводят к углублению социального раскола, повышению уровня преступности, напряженности в обществе.

Сюжет в передаче «Вести» на канале «Россия 1» с комментарием О.Филачёвой по ситуации, когда пенсионер Шалва Асатуров лишился квартиры, не подписывая никаких документов

Общественное мнение по проблеме долевого рейдерства квартир

За годы работы нам удалось привлечь значительное внимание общества к опасностям рейдерства. СМИ всё более активно освещают проблему долевого рейдерства квартир, публикуя материалы, раскрывающие суть проблемы, и показывая трагические последствия для граждан.

Граждане выражают резкое недовольство действиями государственных структур – Росреестра, нотариата, судов, полиции и прокуратуры, которые не защищают их права. Существуют опасения, что долевое рейдерство приведет к углублению социального раскола, нарастанию протестных настроений и угрозе социальной стабильности.

В целом, общественное мнение:

осуждает долевое рейдерство. По этому пункту не может быть никаких сомнений – граждане однозначно негативно относятся к действиям рейдеров, считают их преступными и морально неприемлемыми.
опасается за будущее страны. Велика вероятность того, что долевое рейдерство приведет к разрушению социальной стабильности и угрожает нашему общему будущему.
не готово доверять государственным структурам. Граждане не доверяют правоохранительным органам и иным государственным структурам, считая, что они не эффективно борются с долевым рейдерством и покрывают преступников.

Кадр с митинга против квартирного долевого рейдерства в 2019 году

Предложения по решению проблемы долевого рейдерства квартир в России. Выводы

Доклад «О коррупционной составляющей долевого рейдерства» поднимает крайне важные вопросы, связанные с беспредельным грабежом граждан рейдерами и отсутствием должного реагирования со стороны государства. Проблема долевого рейдерства требует срочного решения.

Необходимо:

Принять новые законы. Законодательство должно быть изменено так, чтобы исключить возможность незаконной регистрации прав на невыделенные в натуре доли в праве на неделимые объекты жилой недвижимости.
Усилить контроль над государственными структурами. Тщательный контроль над действиями Росреестра, нотариата, судов, полиции и прокуратуры будет способствовать прекращению их соучастия в рейдерских схемах.
Наказать виновных. Нужно привлечь к уголовной ответственности рейдеров, а также сотрудников государственных структур, которые содействуют их незаконной деятельности.
Создать систему защиты граждан. Требуется разработать эффективную систему защиты прав граждан от долевого рейдерства. В ней должны быть продуманы такие элементы, как предоставление юридической помощи, проведение просветительской работы, создание специальных служб по борьбе с рейдерством.

От решения проблемы долевого рейдерства зависят социальное спокойствие, благополучие граждан и будущее страны. Долевое рейдерство является серьезной угрозой для прав и свобод граждан, и его необходимо искоренить как можно скорее. Надеемся, что наш доклад в адрес Президента РФ В.В. Путина будет способствовать активной работе и пристальному вниманию руководства страны к рейдерству, и задачи по защите граждан таким образом реализуются в данном случае максимально полно и эффективно.

Будем держать вас в курсе и обязательно расскажем, как идёт решение проблемы долевого рейдерства квартир и какие этапы работы нам предстоят.